土地增值税清算对象，关注4大要点
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土地增值税清算的清算对象，即以什么为单位（或者称之为“单元”）进行土地增值税的清算。
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。房地产企业成本对象核算是会计核算的重中之重，成本核算的准确性、完整性和及时性对房地产开发企业税负具有重大意义。而成本对象的设置是开发产品成本核算的第一步，成本对象的设置是否科学合理对成本核算的可控性至关重要。
01
会计核算对象的相关规定
成本核算对象的确定，是归集和分配生产费用以及正确计算工程成本的前提。施工项目成本一般应以每一独立编制施工图预算的单位工程为成本核算对象，但也可以按照承包工程项目的规模、工期、结构类型、施工组织和施工现场等情况，结合成本管理要求，灵活划分成本核算对象。一般来说有以下几种划分方法：
（1）一个单位工程由几个施工单位共同施工时，各施工单位都应以同一单位工程为成本核算对象，各自核算自行完成的部分。
（2）规模大，工期长的单位工程，可以将工程划分为若干部位，以分部位的工程作为成本核算对象。
（3）同一建设项目，由同一施工单位施工，并在同一施工地点，属同一结构类型，开竣工时间相近的若干单位工程，可以合并作为一个成本核算对象。
（4）改建、扩建的零星工程，可以将开、竣工时间相接近，属于同一建设项目的各个单位工程合并作为一个成本核算对象。
（5）土石方工程，打桩工程，可以根据实际情况和管理需要，以一个单项工程为成本核算对象，或将同一施工地点的若干个工程量较少的单项工程合并作为一个成本核算对象。
（6）独立的装饰工程，适用的核算对象，应与土建工程成本核算对象一致。
02
土地增值税清算对象的确认
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定： “土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”由此看出，总局是尊重企业会计成本对象确认原则的，基本保持会计和税法的一致性，最大限度缩小税会差异。
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件就土地增值税的清算单位做如下规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”
在这里弱弱试问：187文件规定“国家有关部门”是指哪个部门？
房地产企业的“五证”分别为：
1、国土部门办理的《国有土地使用证》
2、发改委审批的《建设用地规划许可证》
3、规划部门颁发的《建筑工程规划许可证》
4、建委颁发的《建筑工程施工许可证》
5、房管部门发放的《预售证》
到底哪一个证书作为土地增值税的清算对象？经过仔细甄别：《建筑工程规划许可证》清晰记载了项目名称、建设规模、栋数、层数、结构类型、造价等信息，与土地增值税清算流程的数据采集基本吻合，因此，大部分省市认可《建筑工程规划许可证》作为土地增值税清算对象的划分标准。
至此，我们得出一个简单结论：房地产企业持有的《建筑工程规划许可证》是确认土地增值税清算对象的基本标准。
友情提示：对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。【点击学习：准确区分清算单位，合理归集成本费用】
03
清算对象的分类
在确定土地增值税清算对象之后，在具体的清算当中，又分为三类：普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产。
《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号 ）文件功不可没，这个文件是房屋类型“三分法”的里程碑。该文件出台之前，土地增值税清算房屋类型划各地不统一，其中三分法的有浙江、重庆、江苏、河南、广西、福建、武汉等，两分法（普通住宅、其他）的有辽宁、宁夏、西安、安徽、江西 、北京等，还有按照价格来划分的，如深圳。该文件通过申报表，第一次清晰地将土地增值税清算对象划分为普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产，从而一统江湖。目前，最新的土地增值税申报表文件依据是税总函[2016]309号。
04
房屋类型的划分标准
《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）文件规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各省纷纷相应号召，单套房屋建筑面积定位144平方米。【点击学习：各地关于普通标准住宅认定条件的规定】
2、非普通住宅
首先必须是住宅，如果不同时符合“普通住宅”的标准，则称之为非普通住宅。
3、其他类型房地产
除过普通住宅、非普通住宅以外，均称之为“其他类型房地产”。如：别墅、商铺、有产权的车位、精装公寓等。
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